小产权房

浏览次数:9675次 最近更新:2022-03-31
小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

最新消息


不动产登记细则明确几大问题:不登记不保护 小产权房无法登记

1月20日,国土资源部对外公布了《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了详细的规定。 详情

1
小产权房分类

第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。


2
小产权房与商品房区别

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。

小产权房与一般的商品房的不同之处主要在于:

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的,买卖受国家法律保护;

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证,国有土地使用证、契税证;

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利,商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利;

4、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,而购买商品房可以办理按揭贷款等。


3
小产权房以还建房为主

购买小产权房会意味着什么,想必大多数购房者心里大抵都是清楚的。但如果真让你掏低于市场价30%甚至更多的价格购买的时候,大多数人对此还是讳莫如深。说到底,还是因为国家政策将对小产权房的存亡起着决定性的因素——没有国家所发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。从2012年3月开始,国家开始明确地表示要对小产房进行清理。

可尽管如此,这一切都难以阻挡“小产权房”的红火售卖。他们在享受低价房的同时实则是玩起了一场与国家政策的赌局。小产权合时清理,怎么清理?说到底至今还是一笔说也不知道谜底的糊涂账——这恐怕就是怀揣安居梦的购房者手中掌握的最大的赌本。

据了解,武汉再2005年前,阳逻、黄陂、江夏、蔡甸等远城区较为发达的街道或乡镇是小产权房较为集中的地方。这些地方的小产权房,有的是村民自建的,有的是村或开发商在村集体用地上建的。但2005年后,随着城中村的大批量改建,另一种小产权房——城中村居民的还建房,开始引发更多人的追捧。价格便宜,还不用忍受远城区那么遥远的距离,这种房子的市场可想而知。

“小产权房”的“小”,不是小在“房子”上,而是小在“房子”底下的那块“土地”上。湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说,在我国,“小产权房”并没有法律定义,狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”,销售给城镇居民。

湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为,小产权并非一个法律概念,通常来说,法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋,就是小产权房。从广义上讲,不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的,都属小产权房。“购买小产权房的居民与保障房对象,有一定重叠。”殷跃建认为,对这部分人,政府不妨通过政策或经济手段进行赎买,将其转变成经适房。

实际上,“区别对待”已经成为当前清理小产权房的一条原则。近日,有媒体援引国土部人士称,对侵占耕地等违法违规的小产权房,尚未销售以及新建、续建的小产权房,将列入清理范围。但针对已售、已长期居住的小产权房,目前方案仍在征求意见。



4
购买小产权房后果

实质:小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

“小产权房”的价格不少小产权房由于价格仅是周边商品房均价的一半,从而受到了购房者的追捧,不少人购买作为投资或自住。价格低廉是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

虽然价格低廉,但是其本质是违法建筑,不受法律保障的。

1、小产权房买卖合同属一般无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。小产权房无法办理两证

在购买小产权房时,有不少销售人员为促销,向购房者承诺,以后可以办理房产证。道滘一小产权房销售人员就向购房者承诺:“现在没有房产证,但将来政策下来可以补办,我们在合同上可以写上这点,到时只要交点钱就行。”

提醒:2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布,明确指出,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

2、小产权房不能转让

小产权房由于没房产证,不能进入正常的三级市场进行流转,小产权房如何转让?有销售人员在推销楼盘时则介绍称,购房小产权房后可以到村委会盖章,签订合同,进行转让手续,同样可以在市场上面转让。

提醒:据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

3、拆迁无法得到补偿

另外,小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如遇到国家征地拆迁,很可能无法得到拆迁补偿。

4、房产无法抵押 、贷款

5、购买小产权房需要一次性付款,不能按揭;买入后,房子无法抵押。

律师观点:小产权房不要购买

在农村宅基地建没有报建的房子属违建,政府有权对其拆除。即使是所谓的“小产权房”,因无物权效力,也不受法律保护,购房人的权益很难得到维护,因此建议不要购买。


5
小产权房未来还会存在吗?购买此类房屋的风险究竟有多大?

2021针对于小产权房的新政已经有明文表示禁止私下交易买卖的行为,而且所刊登的通知要求集中处理,尚未登记的宅基地和集体使用建设用地,并且各个政府需要加快地籍的调查,需要实行统一的房地产登记制度。

就目前来看小产权房虽然有很多城市仍然在继续流通,但因为始终得不到国家的认可,未来终将会被取消,至于目前在完税之后是否能够成为普通房屋还没有明确的回复。

最新的小产权房政策有哪些?

1、禁止新建与销售小产权房

各地政府部门要严格审核以农村集体名义申报的住宅建设项目,严格执行“一户一宅”的规定,在进行深入调研的基础上,从源头上禁止了“小产权”项目。从各个的环节上加强监管,对于违反规定的开工建设的,要及时的发现,坚决制止,追究其相关人员的责任。对于违规了出售的小产权房的,要没收其非法所得。

2、已建成与已售出的小产权房要合理合法的处理

把部分符合一定条件的存量小产权房,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法。

3、小产权房不受法律保护、不得发证

小产权房是占用村集体土地,并向个人经济组织以外的成员销售的商品住宅,国家有明确的规定,城镇居民不得购置乡村的宅基地建房,也不可以购置小产权房。目前国度要求各地对乡村个人土地停止确权注销开展,但是对小产权房守法用地不允许发证,小产权房不受法律维护。

购买小产权房要承担哪些风险?

1、无法办理房产证、产权证

按照严格的法律来讲,小产权是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的,购房合同也不可能在房管局备案。所以购房者是拿不到合法合规,有效的房产证。这是小产权房最严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

由于小产权房没有房产证,没有经过备案,所以是不能去银行贷款的,只能一次交清房款。这对于购房者来说也是很大的压力,而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行作抵押。

3、拆迁补偿难

其实,购买小产权房的购房者不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,是很难得到补偿的。如果小产权房违反了国家政策被强行拆除,购房者可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。

4、质量参差不齐

另外,小产权房的建设是没有经过相关部门的审核的,所以不排除有些开发商会出现偷工减料的行为,因此也不能保证房屋的质量。而且房屋一旦出现了任何质量问题,责任也是很难追究的。

6
政府什么情况可以拆除小产权房

一般情况下,只有在小产权房属于违章建筑的情况下才能够实施强拆。第一种,如果小产权房存在非法占用耕地的情况,那么这种小产权房必然会遭到强制拆除。第二种,小产权房破坏了国防的安全。建筑物一旦破坏了国防工程,会使国家安全受到重大的影响,这种情形小产权房会遭到拆除。第三种,小产权房损害了公共的利益或危及了名胜古迹,只要占了以上任意一条那么肯定会被强拆。

13.jpg

小产权房买卖有什么问题

1、无法办理两证

小产权房无法办理两证,相信这一点大家都清楚,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布,明确指出,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地,不得登记发证。这相当于对小产权房无证身份的再次宣判。

2、无法办理贷款

因为小产权房无法办理产权证书,所以也无法办理银行的房贷业务,如果购房者买了小产权房子,不仅不能向银行贷款,还不可以抵押,不可以按揭,也不可以到房管局去过户,理论上不可以买卖,如果要私下买卖,也只有一纸合同或者协议而已,没有房产证。

3、房屋买卖合同无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

4、遇到拆迁难获赔偿

由于小产权房没有房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。

5、不能转让

小产权房不具有房屋所属、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所属,村民对宅基地也只是享有使用权,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。