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继承、赠与、买卖

浏览次数:6710次 最近更新:2016-07-11
房子过户的方式除了买卖,还有继承和赠与。买卖过户没有特别限制,任意关系的两个家庭都可以使用买卖方式过户;继承过户只能发生在被继承人死亡后;赠与过户只有发生在近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间才能省税费。具体的哪一种过户方式更划算还是要视具体情况而定。

最新消息


楼市再发一大利好 赠与不动产免税不再交公证材料

昨天,国家税务总局公布了“关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告”指出,为减轻纳税人负担,决定不再要求相关人员提交赠与公证材料。详情

1
继承过户

房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。继承过户虽然是最省钱的一种方式,但被继承人在世时是无法办理的。

哪些人之间拥有继承权

中国法律规定的继承人为:配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母与外祖父母;孙子女与外孙子女;有抚养关系的继父母与继子女;丧偶的儿媳与公婆、女婿与岳父母之间存在着抚养关系的人。胎儿也可充当继承人。

继承过户资料

A、共性资料

编号

资料

备注

1

死亡证明

到被继承人所属派出所开具

2

继承人证明

到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具

3

被继承人房屋产权证和土地所有权证

查看与案件收取复印件

4

继承人身份证、户口本

已婚提供夫妻双方的,单身提供个人的,查看查看与案件收取复印件

5

婚姻证明

已婚提供结婚证,离异提供离婚证、离婚协议或法院判决书

6

户口簿或其他证明文件

被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件

B、个性资料

1、被继承人有遗嘱的提供资料

编号

资料

备注

1

被继承人的生前遗嘱

该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳

继承过户的流程:

1.jpg

继承过户的费用:

编号

税费

收取标准

1

公证费

受益额20万元(含)以下部分,按1.1%收取;

20万元50万元(含)部分,按0.9%收取;

50万元100万元(含)部分,按0.7%收取;

100万元300万元(含)部分,按0.6%收取;

300万元500万元(含)部分,按0.5%收取

500万元至1000万元(含)部分,按0.3%收取;

1000万元以上部分,按0.1%收取

2

登记费

80元

3
工本费10元/本

注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。


2
赠与过户

赠与过户是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。外界很多人误以为采取赠与过户时最划算的方式,但是只有近亲属间赠与方式过户才能减免税费。否则,不分情况的选择赠与将会得不偿失。

哪些人之间办理赠与可以省税费

近亲属:民事诉讼中的近亲属包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

赠与过户资料

编号

资料

备注

1

房屋所有权证

查看原件收取复印件

2

国有土地使用权证

查看原件收取复印件

3

双方身份证明

查看原件收取复印件

4

双方户口本、婚姻证明

户口本查看原件收取复印件;婚姻证明已婚提交结婚证、离异提供离婚证、离婚协议或法院判决书

5

赠与方和受赠方关系证明

户口本不在一起的需要去公安局开具双方的关系证明(户口在一个户口本的不需提交)

6

登记申请书

在房管局窗口面签

7

房屋测绘图纸

复印件两份

8

个人契税申报表

在房管局领取并填写

赠与过户的流程:

1.jpg

赠与过户的税费:

编号

税费

住宅收取标准

非住宅收取标准

纳税、费义务人

1

契税

4%

承受方

2

营业税

近亲属免征营业税;

非近亲属两证不满两年按照5.775%缴纳营业税

近亲属免征;

非近亲属赠与个人不足2年的非普通住房对外销售的,全额5.775%征收营业税;

赠与个人超过2年(含 2年)的非普通住房,按照其房产的评估价值减去购买房屋的价款后的差额5.775%征收营业税

出让方

3

个税

近亲属免征;

非近亲属两证不满5年或不属于卖方家庭名下唯一住宅按照1%或差额20%缴纳

近亲属免征;

非近亲属赠与非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%

出让方

4

手续费

2.5元/平

5.5元/平

承受方

5

登记费

80元

550

承受方

6

印花税

5元

5元

承受方

7

工本费

10

10

承受方


3
买卖、赠与税费对比

亲属间赠与和买卖过户税费的差别要看房屋产权证和土地证是否满两年。以下是亲属间两证满两年跟未满两年的税费对比:

两证情况

过户方式

契税

营业税

个税

手续费

登记费

印花税

工本费

两证未满两年

赠与

4%

免征

免征

2.5元/平

80元

5元

10元

买卖

1%—2%

全额5.775% 

1%或差额20%

5元/平

80元

5元

10元

两证满两年

赠与

4%

免征

免征

2.5元/平

80元

5元

10元

买卖

1%—2%

免征

免征

5元/平

80元

5元

10元

个税收取标准:二手房过户个人所得税:转让个人自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得,免征个人所得税

①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担

注意:由以上表格的税费对比可以得出结论,近亲属间两证不满五年,赠与比过户划算;近亲属间两证满五年,买卖比赠与划算。

一些人为了逃避城市私房买卖最高限价的规定,或为了偷逃房地产税费,或是与不符合法律规定的买受人达成交易,以赠与为名,变相买卖私有房屋,是一种违法行为,一经查出,将由房地产管理部门没收非法所得,并视情节轻重,处以非法所得两倍以下的罚款。

其次小亿想告诉你赠与也不是万能省税费的。非亲属间如果采用赠与过户反而比买卖更贵。以下小亿将以表格形式告诉你非亲属间买卖和赠与的税费对比

非亲属过户

契税

营业税

个税

手续费

登记费

印花税

工本费

赠与

4%

满2年免征

不满2年全额5.775%

1%或差额20%或免征

2.5元/平

80元

5元

10元

买卖

1%—2%

满2年免征

不满2年全额5.775%

1%或差额20%或免征

5元/平

80元

5元

10元

契税收取标准:买方是首套房面积在90平米及以下的需要缴纳1%,面积在90平米以上的可以缴纳1.5%;

买方是二套房90平及以下按照1%缴纳契税;90平以上按照2%的标准缴纳契税

个税收取标准:二手房过户个人所得税:转让个人自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得,免征个人所得税

①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担

注意:由以上表格可以看出,非亲属间或者具有抚养、赡养关系的人之间赠与比买卖需要多缴纳公证费及至少1%的契税,所以非亲属间操作成赠与的做法可谓是“偷鸡不成蚀把米”,费钱又费力。市面上流传的赠与比买卖划算的说法是盲目的。