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资金监管

浏览次数:4335次 最近更新:2016-04-07
商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

最新消息


武汉下调预售资金监管比例10% 业内:此举意义不大

2012年10月1日起,武汉实行《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》,文中指出对于用于支付工程款建设等费用的预售资金实行重点监管。强调对一定比例的项目总体预售款进行重点监管,明确重点监管资金必须用于工程项目建设,开发企业按项目工程进度和资金使用计划分结点申请拨付。详情

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预售资金监管的意义

■预售款指什么

商品房预售资金指的是,商品房在初始登记完成前销售,由购房人按合同约定支付的全部房价款。存入监管账户后,利息仍全部是开发企业的。

■订金、认筹金怎么办

订金、认筹金一开始不属房价款,由购房者与开发商约定。购房合同签定后,订金、认筹金会转为房价款,进入监管范围。两种方式入账:开发商在监管账户中补缴这一部分,或退还给购房者,购房者再一起打进监管账户。

■别刷错了pos机

监管账户设有专用pos机,比普通pos机多一个合同编号功能。购房者可在商品房预售证和购房合同中找到监管账户信息,按合同约定的交款方式和时限,凭新建商品房预售资金缴款通知书,通过专用pos机,将房价款直接存入对应的监管账户。开发商不得直接收取任何性质的房价款,凭专用pos机签单,为购房者换领发票。

刷卡时,购房者多留个心眼,别刷错了pos机。

■按揭部分怎么入账

由按揭银行按照借款合同约定的时间和金额,将贷款直接划转到监管账户。

■退房怎么办

购房者与开发商解除合同后,开发商可向监管机构提交退房退款申请书,申请解除这部分退款的监管。监管机构在5个工作日内进行核实,情况属实的,通知合作银行解除这部分房款的监管。

■监管期限

自核发商品房预售许可证开始,至办妥房屋所有权初始登记后止。

■重点监管资金比例下调10%

重点资金监管资金标准比例由原来的三档比例25%、30%、35%分别下调10%,同时对每档进行量化要求,对房地产开发企业商品房项目形 象今年度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业,重点监管资金标准调整为项目总预收款的15%,对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建 设费用的,重点监管资金标准调整为项目总预收款的20%,未支付工程费用的,重点监管资金标准调整为项目总预收款的25%。

凡在去年在我市开发施工面积在30万方,销售金额在15亿元以上,且无严重不良信用记录的房地产开发企业,可按项目总预售款的15%实施监管。

武汉市房管局认为,武汉采用预售款资金监管,既能确保项目竣工交付,又能保障企业有较充裕的流动资金,对开发商影响较小。市房管局会同市建委造价部门,组织造价咨询机构进行了测算,征求了市造价管理站和部分施工监理单位及开发企业的意见,通过了专家论证。


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现状:武汉开发商普遍患资金监管“拖延症 ”

大家都知道,买房子付首付款的时候,合同上写明首付款要打入资金账户,当你拿着银行卡去售楼部刷POS机的时候,你的钱是直接打入房管局资金监管账户的吗?

案场经理爆料:房款并未进入监管账户

为了了解这个事情,小亿采访了汉阳区某房地产销售经理。他告诉小亿,很多楼盘在付首付款刷卡的时候都是直接进入开发商的“荷包”的,开发商并非是将购房者首付款“挪用”,而是在等待他们的贷款初审通过。

一般商贷和公积金贷款审批流程较长,如果将首付款或定金存入监管账户,一旦贷款审批通不过,购房人要退款,就要走退款申请手续,非常麻烦。因此,开发商让购房者先把首付或定金存入公司账户,待银行贷款审批通过,就会将房款转入资金监管账户,然后将购房合同进行网上签约和备案,银行再放贷。开发商此举也是为了避免双方的麻烦。

这位销售经理还告诉小亿,一般情况下应该是银行初审通过后立即将购房者首付款打入资金监管账户,但是实际的流程是楼盘会等到银行承诺有额度可以放款的时候才会将“捏在”手上的钱打出去。


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资金监管可预防烂尾楼

首先我们来看一下楼盘烂尾了可以动用资金监管账户吗?

按照规定,预售资金累计总额超出项目工程预算清册总额的110%时开发商可以根据实际情况申请资金监管账户的资金用于项目建设。即使房企破产,项目一样可以继续建设,买房人一样可以等房子建成如期入住。

在操作过程中业内人提醒,预售款监管是由银行、监理单位多方监管,但问题是,开发商每天都在卖房,而银行很难天天盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行,也很大程度靠自觉,这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

我们通过采访了解到很多烂尾楼的现状是,大部分购房者的房款是没有打入自己监管账户的,一个楼盘大部分购房者的买卖合同都没有网签备案。购买这样的楼盘是很难保障利益的。

如果楼盘烂尾,同样也只能提取自己监管账户的资金用于项目建设,而非对购房者进行个人赔偿。

优先用于项目建设

我们来看看什么情况下可以动用资金监管账户的钱。资金监管账户是开发商在当地商业银行申请开立商品房预售资金专用存款账号。

实施商品房预售资金监管,对开发商来说,使用预售资金时好似被戴上了“紧箍”。想花钱并不是那么容易,购房者交的房款,要优先用于所购楼盘的工程建设。具体如何提取呢?

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为保证预售资金用于项目建设,《暂行办法》中规定,商品房预售资金在项目竣工验收备案前,优先用于项目工程建设投资,其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税收,以及归还本项目房地产开发企业贷款。

资金监管账户可提前预防烂尾楼

那么资金监管账户对于购房者又有什么意义呢?

小亿通过采访房地产专业人士了解到,过去没有资金监管的时候,很多开发企业在收到购房者房款的时候就会很快利用该楼盘的资金去开发下一个项目,如果开发商一旦资金周转不灵,很可能会导致楼盘烂尾,后期没有资金用于楼盘建设或者难以办理两证。

对广大购房者来说,此举可以保证商品房建设项目的顺利进行,保障购房者的利益。同时,烂尾楼现象将极大减少,交房时间也可以得到保证。