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楼市泡沫

浏览次数:1592次 最近更新:2016-11-09
楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有的市场价的现象,这种现象多半是由于片面追求房地产的高利润而被有意或无意的造成。

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中国房地产:盛宴!泡沫!危机!刚需已无处安身

土地、楼市,都在变成资本狂欢的庆功宴,刚需者的声音越来越微弱,直至被淹没。详情

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楼市泡沫形成原因

楼市泡沫形成的原因众多,有地理因素,人口因素,也有各国央行的信贷扩张因素,还有汇率因素,但一般而言,判断楼市是否有泡沫是用1平方米单位面积比地区平均单月收入,然后结合汇率来判断是否超出了合理区域,照过去楼市泡沫的经验来看,1平方米单位中档商品房价格比当地人均月收入超过5:1的时候,则容易造成楼市价格大幅下跌。

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楼市泡沫的形成过程

地价上涨导致房价上涨,还是房价上涨导致地价上涨?一般而言,房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需导致价格变化,如果供不应求导致市场均衡被打破,房价必然上涨,从而导致地价上涨,因此从市场因素而言,房价带动地价上涨,是一种引致效应。房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费,在建造成本、利税一定的情况下,地价成为房价高低的主要变量,按经验统计其比例一般大约是40%—50%,因此从成本角度而言,地价影响房价,高地价可能导致高房价。

市场化土地出让引发不少问题?经营性土地出让的市场化模式(招标、拍卖、挂牌),其主要宗旨是为了通过市场化方式选择开发商,确定科学客观的出让土地定价模式,建立市场化的地价形成机制,避免土地出让过程中可能出现的腐败。可是,这种市场化模式可能导致矛盾发生转化,即市场化的代价就是地价可能被人为抬高。

市场化供地后,城市土地价值显现,地价明显上浮,这种垄断地价模式对经济发展的双重影响,其正面效应是,土地一级市场垄断后,城市土地资源价格上升,促进了区域经济发展,吸引资本流入,投资增长,使商业机会增加,整个地区呈现繁荣景象,真正实现了 “土地是财富之母”;负面效应是,过高的地价,形成过高的房价水平,无疑会加大商业成本和办公成本,使得经济和商业活动的边际收益递减,最终减弱城市的市场竞争力。

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全球楼市泡沫往事

东南亚:别把崩盘都赖金融风暴

20世纪80年代中期,这大概是泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家最不愿触碰的回忆,而其中受伤最重的当属泰国。

彼时泰国政府把房地产作为重点经济领域来扶持,大力出台了一系列刺激性政策。

与此同时,由泰国财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”把按揭利率由16.5%降低到10.5%,同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。随着按揭利率的走低,泰国人民嗨了,全民买房炒房,一时之间住房的需求被动明显拉升,由此促生了当时泰国房地产市场的空前繁荣。

这一轮房地产市场的繁荣一直持续到1990-1991年泰国的军事政变和海湾战争爆发。海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。

当时东南亚这些国家的政府没有进行良好的调控,最终导致供给大大超过需求,泡沫越积越大。直至在金融危机爆发以前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%。

1997年东南亚金融危机爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退。

2、香港:股市与楼市的双崩盘

拐个弯,来到1997年的香港,这个城市命运的转折点。

1981年,在全世界范围内,香港的房价仅次于日本。1984-1997年,香港房价年平均增长超过20%。

人类就是这么热爱起哄的动物,1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

然而,事情发展到这里,便要开始然而了。

1998年-2004年,香港楼价巨幅下跌,据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。

香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

3、当东京的地价可以买下整个美国

你以为这是亚洲最严谨的民族?带你去看看1991年的日本!

20世纪80年代后期,日本房价在双重原因的推动下开始上涨。

其一,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产及股票市场,致使房地产价格暴涨。

其二,1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议",同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。由此,从1986-1989年,日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。

至1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

当年日本的GDP为3万亿美元左右,而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。

到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后,随着国际资本获利后撤离,日本房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

受此影响,日本迎来历史上最漫长的经济衰退期,陷入了长达15年的经济萧条和低迷,至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。重创之后的日本经过漫长的20年,仍然处于停滞状态。

4、当地产中介过多时,你要警惕泡沫

当然,房地产泡沫这事儿也没被咱亚洲人民注册下来,美帝人民也一起发昏过。

1923年-1926年,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,2.5万名地产经纪人。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。

可在1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃,最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

当然,在地产中介、房地产商推动泡沫这件事上,我们也没有什么脸嘲笑美帝。上世纪90年代的海南,这个总人数不过160万的海岛上,曾出现了两万多家房地产公司。在短短三年内,海南房价增长超过4倍。

那是海南房地产最繁荣的时期,只不过最后的成果是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

最后的落幕,是开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时变身成为最大的地产商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。

5、美帝:一国生病,全球吃药

一般国家崩盘了,也就是自己关门疗伤。但美国人民不是这样的,他们一崩盘,大家都跟着倒霉。他们一生病,全世界都得跟着吃药。

在1920年代那次大危机之后,美国人民又带领世界集体崩溃了一次。

从1946年到70年代末,美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右(住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度)。随着80年代和90年代利率逐渐下降,这一比例上升到100-110%左右。

自2000年的互联网泡沫开始,这一比例开始超过120%以上。2005年,美国的房地产泡沫达到了历史最高点,为美国GDP的172%左右。

2008年,美国房地产市场泡沫再次破灭,然后迅速引爆席卷全球的金融风暴,凄惨无比。

6、迪拜:城市形象工程引发的崩盘

你以为迪拜的生活就是每天吃吃喝喝晒太阳买买买么?泡沫不会放过任何一个自己把逼格抬的甚高的地方。

迪拜的危机始于一场城市形象工程的建设。

2004-2008年里,以迪拜塔为标志,迪拜推出了3000亿美元规模的建设项目。当时的迪拜房产市场投机相当严重,项目未竣工,很多人就开始接二连三地倒卖期房。

2008年,全球信贷危机蔓延至迪拜,迅速被吹大的房地产泡沫已经使得需求难以支撑,再加上贷款枯竭,泡沫助推的高价已经使得投资者和购房者的经济实力远远难以承受了。

许多外国投资者相继离开,他们对迪拜房产市场的信心也被粉碎得不堪一击。在那个血腥的时期,迪拜房产价格跌至几个月前的三分之一至一半。当地主要股市下跌70%,成千上万的工人停工返家,巨大的住房项目停滞不前或已报废。

讲了这么多悲伤的故事,说点儿正能量的,二战以后,全世界只有德国没有出现过房地产泡沫。

这个既是战争元凶,亦是最大受害者的国家,已成为欧洲房地产市场上的黑马。虽然近年来德国房价一年增长率达4%,但在2008年欧元危机前,德国房价每年仅上涨1%,物价水平平均每年涨幅2%,也就是说,扣除物价因素,房价实际上每年缩水1%。

自1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。