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还建房

浏览次数:16199次 最近更新:2016-04-25
随着武汉市大规模城中村改造项目进入尾声,大批还建房集中涌现,还建房的价格优势也越来越多地引起了购房者瞩目,动辄五千元一平的市中心房源确实相当诱人。武汉的还建房频被户主和中介倒卖给购房者,然而许多还建房并没有取得两证,私下交易产生的隐忧是不受法律保护的,因此一旦购买的还建房后期遇到问题,只能追悔莫及。

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拆迁指标房的“诱惑” 低1500元/平你敢买吗?

目前武汉市有大量的拆迁户,有些拆迁户在获得拆迁的低价房后在赚钱的基础上以低于市价的价格出售,也有些卖家直接出售拆迁指标,承诺摇号的时候直接更名。那么这样的房能买吗?在操作过程中真的像卖家说的那样“直接更名”就可以吗?为此小亿走访了汉口饭店旧城改造指挥部。详情

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还建房的分类

想要买还建房,首先要弄清江城还建房有哪几类,到底哪种可以买,而哪种是雷区,买不得。

从土地性质及归属看,武汉现在还建房主要分两类:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。由于国家并未制定集体土地使用权登记制度,小产权房在法律上一直处于真空状态,因此,一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。

另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。只是由于该类型房屋本身对被拆迁人具备一定的补偿性质,因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵,这些法律手续不完备导致了权证正常办理可能延期。该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。

他们的区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是从理论上说,购买国有土地拆迁的还建房,最起码是有“两证”的,购买这类房子和一般的二手房差别并不大,这样的操作是有法律保障的。因此,江城的大多数还建房交易也都是此类“大产权房”交易。


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还建房能否办证

还建房能否办理两证需直接咨询开发商,部分还建房可以立即办证,有些则需等几年,而有一些资料手续不齐全,难以办证。
一般而言开发商在通过竞拍取得的地块上进行开发的还建小区,可自由上市交易,但买前一定要看清楚是否有“五证”,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。至于什么时候办理还是取决于开发商。还建房如果经过了规划审批,建设手续齐全,就可以办理房产证和土地证。》》五证两书


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购买还建房风险

买还建房有风险 请律师提早介入很有必要

湖北中和信律师事务所 许峰律师介绍,相比一般商品房,还建房办理两证的难度更大、周期更长。因为还建房无论硬件或软件设施均不如商品房,从立项报建、规划设计一直到后期竣工验收、物业管理,都相对混乱。而按照法律规定,未办理两证的房屋不能买卖,因此买房者一旦买了没有两证的还建房,若后期出售或面临拆迁,购房人的利益可能得不到法律保障。

两证并不是那么好办的,那么如果实在想要购买还建房的买家怎么办呢?许峰律师提醒:像这样的房屋交易,购房人最好在购买还建房以前找专业人士参与,这样可以降低购房人风险,若一旦后期发生纠纷,购房人也可以依据设置好的合同条款维护自身利益。

对于担心购买无证还建房,事后房东反悔想要回房屋的情况,许峰律师建议:买家可以委托专业律师起草买卖合同,设置专门条款,约束卖家后期的涨价反悔以及不配合过户行为。违约金条款明确且严格,签订合同时律师将对买卖双方当事人身份信息进行必要的调查。


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如何安全购买还建房

寻求法律支持在购买还建房时是降低风险的必要以及首要方法,而通过和还建房房主以及中介的交谈,笔者自己也有几点体会和建议给网友:

一:首先,在购房资金并不是太欠缺的情况下,不建议购房者选择没有两证的还建房。还建房的优点虽然被卖家说得天花乱坠,但是真正让许多购房者动心的主要还是因为价格低。在购房者资金略不足的情况下,笔者认为,与其考虑一些毛坯还建房还不如考虑一些二手房或是主打刚需的新房。

二:在购买前要弄清还建房的性质,要注意的是集体土地性质的小产权房是没有两证的。而可以办两证的也分经济适用房和商品还建房。而要想知道房屋到底属于哪一类可以直接到房屋所在地房地局去查询。

三:对于还建房到底能不能办下两证,不能轻信任何人所说,而应亲自去看还建协议中是否承诺可以办两证。相信没有购房者想买没有两证的房子,因此需要警惕。毕竟有即使承诺了可以办两证的还建房也迟迟办不下来的案例存在。

四:还建房无论是从房屋本身质量还是物业配套等,都无法和商品房相比,购买前需实地考察。按照中介的说法,许多还建房的住户都是由一些拆迁人员和社会上其它人员“混搭”的,其中人员较复杂,并且往往地段较偏远,配套不成熟。

五:没有取得两证的还建房需要一次性付款,而不能贷款。有些还建房虽然均价较低,但面积却不小,因此总价仍不菲。而要求一次性付款,这对于资金准备不足的购房者是障碍。

六:最重要的是,对于一定想要购买还建房的购房者,风险意识一定要超前。例如许峰律师强调的,很多购买还建房造成的纠纷都是因买卖双方风险意识淡薄造成的。要想在最大程度内保证自己的利益,买卖双方都必须让专业人士尽早介入预防在前,否则,一旦出现纠纷,事后维权的难度及成本要高很多。

总之,买还建房有风险。不过在高房价的压力下,购买该类房屋确实划算,但购房者需要自己斟酌,提前做好风险防范措施。


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网友互动

武汉 还建房 大量 配建 超小户型 公寓

阳到处拆迁,我要对还建房说NO!NO!NO!

还建房竟当商品房卖,非拆迁还建户购买还存在风险?

让商品房价格制定者感觉羞愧的汉阳还建房价格

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