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小产权房

浏览次数:3313次 最近更新:2016-06-21
小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。

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不动产登记细则明确几大问题:不登记不保护 小产权房无法登记

1月20日,国土资源部对外公布了《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了详细的规定。详情

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小产权房分类

第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。


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小产权房与商品房区别

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。

小产权房与一般的商品房的不同之处主要在于:

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的,买卖受国家法律保护;

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证,国有土地使用证、契税证;

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利,商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利;

4、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,而购买商品房可以办理按揭贷款等。


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小产权房以还建房为主

购买小产权房会意味着什么,想必大多数购房者心里大抵都是清楚的。但如果真让你掏低于市场价30%甚至更多的价格购买的时候,大多数人对此还是讳莫如深。说到底,还是因为国家政策将对小产权房的存亡起着决定性的因素——没有国家所发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。从2012年3月开始,国家开始明确地表示要对小产房进行清理。

可尽管如此,这一切都难以阻挡“小产权房”的红火售卖。他们在享受低价房的同时实则是玩起了一场与国家政策的赌局。小产权合时清理,怎么清理?说到底至今还是一笔说也不知道谜底的糊涂账——这恐怕就是怀揣安居梦的购房者手中掌握的最大的赌本。

据了解,武汉再2005年前,阳逻、黄陂、江夏、蔡甸等远城区较为发达的街道或乡镇是小产权房较为集中的地方。这些地方的小产权房,有的是村民自建的,有的是村或开发商在村集体用地上建的。但2005年后,随着城中村的大批量改建,另一种小产权房——城中村居民的还建房,开始引发更多人的追捧。价格便宜,还不用忍受远城区那么遥远的距离,这种房子的市场可想而知。

“小产权房”的“小”,不是小在“房子”上,而是小在“房子”底下的那块“土地”上。湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说,在我国,“小产权房”并没有法律定义,狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”,销售给城镇居民。

湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为,小产权并非一个法律概念,通常来说,法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋,就是小产权房。从广义上讲,不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的,都属小产权房。“购买小产权房的居民与保障房对象,有一定重叠。”殷跃建认为,对这部分人,政府不妨通过政策或经济手段进行赎买,将其转变成经适房。

实际上,“区别对待”已经成为当前清理小产权房的一条原则。近日,有媒体援引国土部人士称,对侵占耕地等违法违规的小产权房,尚未销售以及新建、续建的小产权房,将列入清理范围。但针对已售、已长期居住的小产权房,目前方案仍在征求意见。



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购买小产权房后果

实质:小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

“小产权房”的价格不少小产权房由于价格仅是周边商品房均价的一半,从而受到了购房者的追捧,不少人购买作为投资或自住。价格低廉是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

虽然价格低廉,但是其本质是违法建筑,不受法律保障的。

1、小产权房买卖合同属一般无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。根据《合同法》规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。小产权房无法办理两证

在购买小产权房时,有不少销售人员为促销,向购房者承诺,以后可以办理房产证。道滘一小产权房销售人员就向购房者承诺:“现在没有房产证,但将来政策下来可以补办,我们在合同上可以写上这点,到时只要交点钱就行。”

提醒:2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布,明确指出,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

2、小产权房不能转让

小产权房由于没房产证,不能进入正常的三级市场进行流转,小产权房如何转让?有销售人员在推销楼盘时则介绍称,购房小产权房后可以到村委会盖章,签订合同,进行转让手续,同样可以在市场上面转让。

提醒:据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

3、拆迁无法得到补偿

另外,小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如遇到国家征地拆迁,很可能无法得到拆迁补偿。

4、房产无法抵押 、贷款

5、购买小产权房需要一次性付款,不能按揭;买入后,房子无法抵押。

律师观点:小产权房不要购买

在农村宅基地建没有报建的房子属违建,政府有权对其拆除。即使是所谓的“小产权房”,因无物权效力,也不受法律保护,购房人的权益很难得到维护,因此建议不要购买。