购房者在成功选房后，签定《认购协议书》，签约后交购房定金，领取定金收据和盖章的《认购协议书》。认购后一般开发商会要求购房者在5—7天内去售楼部办理签约手续（如果5—7天内不能去签约的要跟开发商协商，有些开发商以5—7天内签约有额外一个点的优惠来约束购房者）。
定金的缴纳金额是由开发商设定的一定数额，按照《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
《担保法司法解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。
(1)定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(3)虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。
(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。
(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
有些《认购书》中有立约定金条款，这实际上是一把双刃剑。
购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。
并不是所有的“定金”都不能退还。
在现实中往往存在这样的现象，开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。
定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。“定金”是指当事人以定金形式担保的债务不被履行时，对违约方在定金方面的处罚，如收取定金方毁约，应以当时实际收取定金的双倍返还。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用，如收取订金不履行协议，支付方有权要求返还订金款，所以大家一定要分清楚。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：
1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。
购房者在签订认购书时，一定要注意开发商在“定金和订金”上玩花样。定金和订金最大的区别就是，订金可以退，而定金不能退。有时候开发商欺骗购房者不懂二者的区别，故意把“定金”写成“订金”，以逃避法律处罚，收了“订金”后迟迟不履行协议，或调高房价卖给别人，如果真的打起官司，大不了退款了事；或“订金”写成“定金”，让购房者被逼无奈只能买房。
所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
[光谷片区] 买房不能忽略之怎么自己查征信！付了定金开发商不会退..
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