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商品房买卖合同

浏览次数:15016次 最近更新:2017-03-29
商品房买卖合同,通常是指开发商将期房或者现房卖给购房者,开发商转移房屋所有权给购房者,购房者支付价款的合同。在现实房子买卖中,存在很多买卖合同诈骗,又因购房涉及的金额往往较大,因此购房者在交易中应该注意一些细节,以防被不法骗子设套欺诈,同时可以避免法律风险,减少不必要的纠纷。

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实拍网友金地自在城买房后签精装房合同 签合同耗时一天心好累!

2017年在武汉买房靠抢的特殊年代,越来越多的楼盘开始走毛坯变精装房的路线。武汉精装合同如何签?武汉精装房签合同的时候能够把精装房交房的纠纷扼杀在摇篮中吗?为此小编实拍了金地自在城的购房者买房后签精装房合同的过程!详情

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签订购房合同的准备

通常在开发商开盘当天会让购房者交付一定数额的定金,然后给予一个收据证明,并且注明让购房者在未来5-7天内准备好首付款,在规定的时间到售楼部签订正式的购房合同,同时置业顾问还会告知购房者签订合同当天所需要携带的资料即在购房资料准备(加链接)中所记录的那些资料。

    通常包括身份证、户口、婚姻证明、收入证明、银行流水、公积金缴存单,当然还有首付款,据购房业主反馈:“签订合同当天大概是这一辈子一次性写自己名字最多的一次,只记得不停的签名签名”。

    签合同时要特别注意的是违约金这方面,一定要描述清晰,不要吃了咬文嚼字的亏。


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商品房买卖合同解析

 一般来说,购房合同都是标准文本。但是还是应该先了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

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第八条,面积误差比绝对值超出3%时,后期您是有权提出退房的 

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第十一条,逾期交房超过一定时限通常是2个月,购房者也是有权提出退房的。

第十三条,在开发商变更规划设计的时候,要找到开发商变更规划设计的证据是很难的。规划属于开发商口头承诺往往无凭据,即使是白纸黑字写在宣传纸上,但只要合同上没有,就不具备法律约束,开发商只要从政府处拿到审批文件就是合法合规,业主维权自然难。房地产项目更改规划需要通过市政府规划委员会审批,往往能拿出规划部门出具的批文才能实现退房。

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第十六条如果开发商的责任导致不能办理产权证和土地证的,您可以要求退房。 

第二十一条,除此之外如果交房后房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准、影响购房者使用的也是可以提出退房的。

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3
补充协议

对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。

这就是在签购房合同的时候,没有明确双方的义务和责任。那么应该如何规避各种问题呢,购房者最好和开发商签一个补充协议,把容易出现争议的方面白纸黑字写上去。不要只是单纯的口头约定,不然到了出问题的时候吃亏的都是自己!

    第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。我们经常会发现,在买房之后,售楼书里面承诺的一些设备啊配套啊并不存在,如果我们在补充协议里面有这些内容,那么日后的维权就有据可依了。

    第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。一般来说,在正常办理收房手续以后,就可以办两证了。也有KFS方面存在问题导致业主不能办理产权证的现象,这个时候要怎么解决或者赔偿,可以约定一下。 

    第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。 

    第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。 

    第五,应该明确装修标准。这是针对精装修的房子来说的。要明确精装修的标准,比如说装修的标准不要笼统的写使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括品牌的系列、型号、颜色等。 

    第六,明确退房的责任。购房者收房以后,可能会立即装修,还有买家具家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。


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查询合同备案

商品房买卖合同之所以需要登记备案,原因是当合同文本签订后,必须要到房地产交易中心登记备案才能生效,由于开发商向中心送来的时间不固定,办理日期也各有不同。开发商为了提高效率,不会逐户的办理,而会采取分批办理的形式,这样就致使买卖合同的备案时日会相应延后。

    根据建设部合同范本规定,备案应该在合同签订后三十日之内办理。

    而武汉实际操作中同样如此,具体流程:客户签订商品房购房合同后,开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案,此过程一般需要三十天时间。如客户为按揭购房,待合同在房管局备案完成后,还需再将客户的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核,办理抵押贷款手续,此过程的办理时间一般也需要三十天左右(视不同银行工作情况而定)。待以上手 续全部完成后,签约中心会通知客户领取购房合同。

如果已经备案成功,但是您还不能拿到购房合同,您可以让开发商告诉您备案登记号,之后您可以直接在网上http://scxx.whfcj.gov.cn/查询到相关的备案情况。


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购房合同无效的情形

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

(三)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明;

(四)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(五)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

(六)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;

(七)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

(八)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

(九)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%

(十)出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

(十一)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。

 


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购房合同无效怎么办

购房买卖合同无效怎么办?一般情况下,都是由开发商的原因导致合同无效,因此购房者可以要求开发商承担违约责任。

    我国法律规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    房屋买卖合同上载明了买卖双方在房屋交易过程中应承担的义务与责任,但是由于现阶段买方在交易中处于弱势地位,因此很多情况下购房者对于开发商的一些不法行为难以知晓或者束手无策,若购房合同无效,购房者能选择的维权方式并不多,若您遇到了上文介绍的情况,您最好还是聘请一位专业的房产律师,他们的专业知识以及执业经验,可以让您在处理与开发商的纠纷时不落下风。