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退房

浏览次数:7619次 最近更新:2016-03-29
 买东西的时候若发现物品有问题有可能换货,严重的话还有可能要求退货,商品房也不例外,只要符合一定的条件也是可以申请退房的。

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如何办理预售商品房的退房手续?

商品房预售时,因为房价很优惠,不少人就头脑一热买了预售房,在等待交房的期间,越来越觉得对预售的商品房不满意,从而萌生了退房的念头,那么你知道如何办理预售商品房退房吗?详情

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退房产生的主要原因

商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。

一般来说退房有三种原因,一个是房屋质量有问题、一个是贷款有问题的,一个是买卖双方发生了纠纷。

一、如果是房屋质量有问题,业主在交房90天内到区房产局领一张退房申请表,让开发商在上面签字盖章,然后由相关的建筑质量检验机构出具质量检测报告。若检测出房子有质量问题,业主最后拿已签字盖章的退房申请表和质量检测报告到区房产局办理合同注销手续,交房超过90天的,不能办理退房手续

二、如果是因为贷款不能审批的则需要由贷款银行出具证明,说明不能放款的情况及原因,如果开发商同意,业主再拿相关证明去区房管局申请注销合同手续,房管局会对材料进行严格审核并给出退房意见

三、如果买卖双方发生了纠纷而导致业主要退房,那么,购房者只能通过仲裁委员会或者人民法院进行判决。如果最后判定可以退房,业主再拿《仲裁书》或《判决书》到区房产局要求注销合同,区房产局会严格执行法律的判定结果。


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办理退房的两种途径

一种是协商解除。购房者和开发商双方达成书面解除协议,开发商退还购房者交纳的有关款项并支付违约金(双方可以约定),购房者退回购房发票、契税发票,并共同到主管机关办理合同登记备案注销手续。

另一种是诉讼解除。如确有证据证明开发商违约的,购房者可以向合同约定的争议解决机关要求解除合同,并要求开发商承担违约责任。法院判决(注意可能有一审和二审)生效后,购房者可以持生效判决要求开发商退款全部款项并支付违约金(如拒不执行的,可以向人民法院申请进行强制执行)。此种方法周期长,比较耗费精力,且判决有一些不确定性。


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无条件退房权的条件

那么符合哪些条件房管部门才能同意退房呢?房产部门规定符合以下八种情况而且提供相关证明的才能撤销备案合同

1、延期交付房屋。

根据合同约定的交房时间到期后却迟迟得不到开发商的入住通知。经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。

2、开发商开发手续不全导致合同无效。

开发商必须证件齐全才能卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定,要求开发商退房。

4、房屋面积误差超过3%

如果交房时房屋的实测面积与合同面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。

5、房屋质量不合格导致严重影响使用。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

6、房子产权不清楚。

如存在抵押、联建或其他经济纠纷开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。

7、迟延办理房屋所有权登记。

根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年,由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。

8、按揭合同办理不下来。

因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同,办理不下按揭贷款的。

如果不是因为开发商违约您要求退房的,开发商有权不退还定金。


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退房流程

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退房违约金

通常退房违约金按购房合同中关于退房违约金的约定来执行。

如果购房合同中没有约定违约金,则双方协商,协商解决不了则要按照法律规定(支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金)来处理。双方都有过错的,按照各自过错程度分担违约金。

 

违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿,违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。


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各购房阶段退房成本

阶段

如何退房

成本

备注

定金或认购金阶段,未签订合同

卖方无《预售许可证》,当购房者已交定金或认购金,但还没有签订正式《商品房预售合同》如果没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

购房者可以拿回定金

需谨慎对待

如果卖方所售项目有《预售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。

购房者退房,最终结果可能无法要回定金。

 

交首付,签订合同,还未收房

这个阶段如果想退房首先要与开发商协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

 

合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理

如果已经备案,房管局不会轻易同意退房。

开发商违约,导致购房者退房。购房者可通知开发商解除合同,开发商办理解除程序,如果开发商有异议可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。此外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

双方在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。购房者还可以索要违约金及相关税费首付、月供利息都可获赔

 

 

收房未办证

这个阶段要求退房,大多是开发商违约。这个阶还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如开发商违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

 

开发商违约,购房者可获得相应赔偿。除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。


房产证办理完毕

房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能退房的。

通常情况下购房者无法退房



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开发商违约退房赔偿

索要违约金及相关税费

如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。

首付、月供利息都可获赔

在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
  开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
  若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。