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交房流程

浏览次数:7365次 最近更新:2016-03-31
依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。交房是一门大学问,在交房中需要的手续、交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候,开发商都会有专人负责和业主一起验房,但是,初次收房的业主们还是最好找熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起收房。

最新消息


武汉将启用商品房合同新范本 临时水电交房属违约

长江日报消息 记者昨日从房管部门获悉,按照住建部和工商总局发布的示范文本,武汉市将启用新版商品房购房合同,其中增设了多项条款保障购房者权益。详情

1
交房流程:

22.jpg

2
开发商交商品房条件

1、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。

2、办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证,俗称“大产证”。实际上只要取得“大产证”,就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证”的,开发商不能办理交房手续,开发商向买方预先交付房屋交钥匙的,买方应拒绝接受。


3
未交房就装修有风险

不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时,就提前进房装修,等交房期届满,开发商却交不出符合合同约定标准的房屋或配套不到位或质量存在问题或产权有纠纷或有些费用未缴付,导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难退房吧,已投入大量装修资金和时间、精力不退吧,住下去确有诸多不便,或干脆无法居住,再说,即使是要求退房,购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失,因为购房者也有过错,也应对提前装修造成的损失承担一定责任。


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房屋交房手续:

一、开发商的交房通知书

开发商在拿到相关证件后,根据法律规定才可以开始交房,交房首先第一步是向业主发出书面形式的通知书,一般以邮寄的方式寄过去,这样程序规范有保障。在发出通知书前应联系业主是否更换了地址,以免业主错过了交房日期。

交房通知书范本

 

  尊敬的客户:

  **项目已顺利通过各项验收,达到交付条件,将于******日提前交付使用,特此敬告。请您准备相关资料按照以下交房流程办理接房手续。

  1. 自接到本通知之日起,可致电售楼部,查询您所购商品房的实测面积。

  2. ****-**日我们将在**售楼部集中办理交房手续。请您携带:

  (1) 购房合同原件;

  (2) 全部交款收据原件;

  (3) 身份证原件(委托他人办理接房手续的客户须出具委托双方身份证原件及复印件、授权委托书);

  (4) 分期付款客户需缴纳的购房尾款;

  (5) 贷款购房的客户,请按《商品房买卖合同》附件六相关条款带齐办证费用。

  3. 办理交房手续流程:

  (1) 持购房合同及收据在“结算柜台”处办理结算单;

  (2) 持结算单和收据在“财务柜台”补交或退房款并开具发票;

  (3) 持发票到物业公司缴纳物业管理费、办理两证代收税费等相关费用;

相关收费明细表


收费单位

收费项目

收费标准

备注说明

**

1层住宅物业管理费

**/㎡月

预收10个月(从******日至******日)

2层以上住宅(含二层)物业管理费

**/㎡月

商铺物业管理费

**/㎡月

装修垃圾清运费

**/

报装时收取

装修保证金

**/

报装时收取,入住满3个月后退费

**

办理房产证代收税费:契税

发票总金额的2%商铺4%

详见合同),******日后购房客户办证费用根据国家调整后的标准收取。

公共部位维修基金

发票总金额的2%商铺1%

印花税、登记费等

发票总金额的0.4%


4、于**月**-**日在现场办理移交手续的客户,凭《发票》、《钥匙移交单》领取精美礼品一份。

5
交房通知书的作用:

1交房通知书起了告知作用,故内容应明确,避免业主最终以地点不明、材料不齐备、相关费用未准备等原因纠缠其未能及时收房,推卸责任,交房通知书末可注明具体询问电话,以防有所疏漏。

2对于房屋交付时间的固定作用。交付时即使业主再多,需要分批收房以提高工作效率,仍要在交房通知上写出具体时间。

3、 确定风险转移与风险承担的作用。根据规定,在买房人接到交房通知后,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担;同时,这也涉及到物业管理等费用的起算时间点。

因此,交房通知书发出的地址一定要以其所签订的买卖契约中的地址为准,不能有误,如有业主要求更改,不能以电话或是口头告知为准,需其按照合同约定或以提供书面材料为准。因为根据双方购房契约的约定,双方在以合同约定地址发出函件后经合理时间视为对方已收到。


6
验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的,购房者可以拒绝验收,由开发商承担责任。》》详细(房屋验收标准)


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交房提供“三书”

所谓的“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证。这三份文件在交房的时候需要提供。

1 住宅质量保证书

《住宅质量保证书》是住宅质量保证书,是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,具有法律效力,开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理,如果,开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的,必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,保证购房者权益获得实际保护。

主要内容

1、工程质量监督部门核验的质量等级;

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水5年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定

4、用户报修的单位,答复和处理的时限。》》》更多

2、 住宅使用说明书

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据规定,《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题,说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

主要内容

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:

1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;

2、结构类型;

3、装修、装饰注意事项;

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6、门、窗类型,使用注意事项;

7、配电负荷;

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9、其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中。

一般是收房就应该领取到的。》》更多

3、建筑工程质量认定书

《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证。《城市房地产开发管理暂行办法》规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的,不准交付使用。

主要内容

 1、规划要求是否落实;

 2、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕;

 3、单项工程质量验收手续是否完备;

 4、拆迁补偿款安置方案是否落实;

 5、物业管理是否落实;

 6、其他。 

想了解某个楼盘的交房时间,可以进入亿房新房信息系统新房详情页查询》》点击

8
武汉市取消竣工交付备案证

根据武汉市房管局官方网站2月26日通知:

商品房现售备案是市房管局的一项重要工作,也是房地产市场一项重要监管手段,关系到所有开发企业和广大人民群众的切身利益。近期,市政府下发关于调整和规范市级权利清单的通知,我局正式取消了“新建商品房竣工交付备案”事项,确定了商品房现售备案等多项行政权力。市房管局主动作为,以协同增效为目的,积极研究“商品房竣工交付备案”事项的取消对现售备案工作的影响,组织人员对历年来办理的现售备案档案进行分析,结合住建部《商品房销售管理办法》要求,找准现售备案审批工作的关键环节和关键点,多次与开发企业沟通,摸清企业诉求,召开研究精简方案专题会议,取消了工程施工进度现场核查表、工程施工进度照片、建设工程施工合同等6项材料,合并现售方案和现售方案备案证明等2项材料,将现售备案的收件资料由过去的22项变为现在的15项,进一步方便企业办事。截至目前,该项方案已报市法制办审批,待通过后即可全市执行。

房管部门:竣工交付备案证本来就不起把关的作用

众所周知,交房的时候开发商都会出示竣工交付备案证,表示楼盘各项目都已取得专项验收,购房者可以放心在家等着办理产权证。但是现在房管局取消竣工交付备案证之后,购房者还能安心收房吗?收房之后还能如期办理产权证吗?

小亿通过采访武汉市房管局工作人员了解到,过去开发商在通过相关部门完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收之后就可以申报并由建管单位核发竣工交付备案证。由于该证是办理房屋“两证”的必要文件,所以购房者普遍把其作为交房的重要依据。

但是事实上竣工交付备案证本来就不对楼盘起到把关作用,交房的条件不由行政职能部门认定,而是由买卖双方根据商品房买卖合同中的相关约定执行。也就是说如果商品房买卖合同中没有明确约定以《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》作为交房条件的,开发商本来也可以不出示竣工交付备案证。

此次取消竣工验收备案证是为了精简办事流程,购房者交房的时候不用再查看竣工交付备案证,但是对于交房条件以及产权登记还是可以参考购房合同,按照购房合同的约定执行就可以。

竣工交付备案取消后如何防开发商手续不齐全?

那么取消了收房查看竣工交付备案正的环节,我们如何预防开发商后期无法顺利办理产权证呢?

一、房管局工作人员提醒,我们只是取消了开发商拿规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收换发竣工验收备案证的环节,开发商在交房前仍然需要完成各项单体验收的,我们在交房的时候可以跟开发商协商让其出示各项单体验收的文件。

二、如果开发商拒绝出示单体验收的资料,我们则可以根据合同约定的内容执行:

1.JPG

1、看商品房买卖合同第九条,交房期限及条件的约定,严格按照合同约定的条款收房验房。合同一般会约定项目会完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。

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2、看商品房买卖合同第十六条,关于产权登记的约定,交房之后90天内开发商办理产权登记之后就可以办理产权证了。如果因为开发商的原因不能办理产权证的,我们是可以要求退房的。


9
签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,直至开发商的房屋完全符合交房标准,再签署房屋交接书。


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交房时收取的费用:

结算面积,退、补房屋尾款

在办理入住手续时首先要做的就是结算面积,(面积正负百分之三,金额多退少补)。虽然在购买房产时购房者已经知道了该房产的面积,但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以,在办理相关手续时,应依据测绘部门出示的《面积实测表》,对面积误差进行结算。如果房屋面积减少,开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主,反之亦然。

 

物业管理费

在办理入住手续时,绝大多数情况下业主会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后,马上就要为小区的后续建设和养护开展工作,所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法,也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。

供暖费

目前武汉部分小区有集体供暖,这个费用会提前交,但是大部分小区不涉及这个费用。

 

装修保证金

在收房后,装修之前向物业缴纳的押金,一般是三千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙,外立面,不配合物业的装修时间规定,建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。装修保证金是可以退的。

 

建筑垃圾清运费

按面积计收,每平方一般不超过3元;按户计收,小户型(100㎡以内),每户一般不超过200元,中户型(101-150),每户一般不超过300元;大户型(151㎡及以上),一般不超过500元。小区在该项收费具体标准可能会有细微差别,总费用基本为几百元。

 

水、电、煤气、有线、宽带等费用

a. 购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等,而未明示在交房时需另外收取费用的,在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。比如在武汉市,水、电、煤气、有线电视属于基础设施,在购房合同一般会注明交房时已含这些配套,相应的初装费就不用交。

b. 宽带的初装费要自己缴纳,不同运营商的初装费不同。

c. 电费,目前武汉市的电费可以预存,也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。

d. 水费,有的小区是预存,有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡,直接在物业交钱。

e. 煤气,收房的时候会提供煤气卡。武汉市一般采取预存的方式缴纳。



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交房时需缴纳的税费

缴费项目

收费标准

                        

契税

(征收标准以购房合同签订的时间为准)

武汉市普通住宅标准:

中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区,武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在144平方米(144平方米)以下;总价不超过144万元(144万元)

远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平方米(144平方米)以下;总价不超过90万元(90万元)

契税征收标准:首套:90平及以下1%、超90平1.5%

二套房:90平及以下1%、超90平2%

维修基金

购房合同2008111日到201151日之间签订的:砖混结构住宅49/平方米,无电梯框架结构住宅55/平方米,有电梯14(14)以下框架结构住宅61/平方米,有电梯15()以上框架结构住宅73/平方米。

购房合同2008111日前签订的:住宅维修基金按照2%标准交存,非住宅维修基金按照1%标准缴存。