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五证二书

浏览次数:7017次 最近更新:2016-04-07
购房者在购房时可以要求房地产开发商和销售商提供“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

最新消息


安全购房查五证

身边总会有这样的情况,买的期房,已经入住了好几个年头。却迟迟拿不到产权证?原来症结出在开发商身上,开发商在“五证”不全情况下销售房屋导致购房者办不了房产证。据悉,这种情况并非个别。那么开发商五证具体有哪些证件呢?买房时如何查开发商五证?详情

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五证的重要性

    五证按相关规定在开盘前应该办理完毕,通常在开盘当天开发商会摆放在显眼位置供购房者查看。

   “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,这是合法买卖房屋的前提《建设工程规划许可证》与《建设用地规划许可证》不同,后者是证明此块土地可以用于进行住宅建设,后者是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

    《国有土地使用证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证,《商品房销售(预售)许可证》直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。相关法律规定,开发商未取得商品房预售许可证明,于购房者签订的商品房预售合同,无效。


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开发商获五证程序

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五证具体解读:

一、建设用地规划许可证

    《建设用地规划许可证》由规划局核发,是开发商申请征用土地前,经规划部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,也是开发商用地的法律凭证。

查询以及注意点

《建设用地规划许可证》可以在国土资源和规划局查询或者登陆智慧武汉——国土资源和规划网上进行查询

http://www.wpl.gov.cn/pt-1335-0.html

《建设用地规划许可证》及附图,有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目,还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的,有效期与《国有土地使用证》相同逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的,上述证件及附图自行失效。

无证后果

     没有此证的用地单位属非法用地,开发商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。

   《建设用地规划许可证》长这个样子:

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国有土地使用证

《国有土地使用证》由国土资源局颁发,是国有土地使用权的法律凭证。证件上主要表明土地使用者的名称、土地座落、用途、土地使用面积、年限和“四至”范围。

查询》》《国有土地使用证》

《国有土地使用证》可以在国土资源和规划局查询或者登陆智慧武汉——国土资源和规划网上进行查询

 查看国有土地使用证时需要注意的是:(1)该证是临时的国有土地使用证,还是正式的国有土地使用权证;(2)国有土地使用权证的附图。 区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是:盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证,盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

各类土地使用年限

    土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”

    无证后果

    《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分,而且是更重要的组成部分。开发商缺少此证,购房者后期将无法办理两证。

    1、缺少《国有土地使用证》,不动产的物权不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,这说明房地产的物权包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权,而现在开发商只把房屋所有权给了业主,而土地使用权没有交给业主。

    2、缺少《国有土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的土地使用权

    3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到自动延长。使住宅的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权,更不能传世,这样的房子还有多少价值呢?

 

    《国有土地使用证》长这个样子:

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5
建设工程规划许

  《建设工程规划许可证》由规划局颁发,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证。

查询

《建设工程规划许可证》可直接去建设委员会去查询具体信息。

    查看建设工程规划许可证,重点要看工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于:

    1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍,项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境;在建设工程规划许可证附图范围之外,只是开发商设想的蓝图,有的甚至连“设想”都不是,纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

     2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

    无证后果

    没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

    房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

  《建设工程规划许可证》长这个样子:

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6
建设工程施工许

建设工程施工许可证》由建设委员会颁发,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。

查询

    建设工程施工许可证》可在城乡建设委员会查询具体详情。

    建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的,施工许可证自行废止

无证后果

当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。

    建设工程施工许可证》长这个样子:


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二书解读

一、住宅质量保证书

《住宅质量保证书》是鉴于房屋的特殊属性,为了维护购房者的合法权益,国家对住宅质量进行了专项规定,要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准,并要求开发商承担一定期限的保修责任。

交付时间

开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者;同时,开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。

工程质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。

    主要内容

    1、工程质量监督部门核验的质量等级;

    2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

    3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:

    商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。

    4、用户报修的单位,答复和处理的时限。

房屋未达到质量标准可退房

房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。

范本

住宅质量保证书

尊敬的                          住户:

    感谢您购买我公司开发建设的商品住宅,为了维护您的合法权益,促进我公司不断提高开发质量,做好商品住宅售后服务;同时也为指导您正确使用我公司开发建设的商品住宅。我公司根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定,实行商品住宅质量保证书和使用说明书制度,请您密切配合,并欢迎您对我们的工作提出意见和建议。

一、您购买的商品房位于        市         县(市、区)         小区    栋    房,建筑面积       平方米。该住宅工程由                            进行质量监督。在施工中始终按照国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行施工,并于     年    月    日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,编号为:                。

二、房屋保修范围与期限

    本住宅自交付之日起(因购房人原因造成的延期交付时间除外,下同),在住户正常使用的情况下,本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任,并在承诺期限内负责维修完毕。

1、地基基础和主体结构工程:设计文件规定的该工程合理使用年限

2、屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面防渗漏:5年

3、电气系统、给排水管道、设备安装:2年

4、装修工程:2年

5、墙面、顶棚抹灰层脱落:1年

6、地面空鼓开裂、大面积起砂:1年

7、门窗翘裂、五金件损坏:1年

8、卫生洁具:1年

9、灯具、电器开关:6个月

10、管道堵塞:2个月

11、                                                                    

12、                                                        

13、                                                                                                                                         

三、保修提交程序

该房屋相关损坏部位在保修期内的,用户应及时填写《保修提交单》,向我公司保修部门报修。我公司保修部门将在   日内给予答复、出具处理意见,并在   日内进行维修。因住户使用(装修)不当或不可抗力原因而造成的质量问题,以及自行添置、改动的设施、设备,均不在本公司保修范围之内。

四、住户入住后,有关住宅质量的来信、来访、投诉,本公司将及时给予答复和妥善处理。若对我们服务人员的工作不满,可向本公司投诉,我们将及时进行处理。

五、如对本公司的答复或处理有争议,凡有关住宅工程质量问题,可根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定,向当地的建设工程质量监督部门申请协调;不能协调处理的,可依法向当地人民法院起诉。

六、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件,是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件,与销售合同具有同等法律效力,请用户妥善保存,不得伪造、涂改。

 

开发企业名称:(签章)         法人代表:(签章)

 

保修联系人:               质量保修电话:             

保修起始时间:      年    月    日(住宅交付用户使用之日)


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住宅使用说明书

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    《住宅使用说明书》是在商品房交付使用时,开发商向购房人提供的有关住房使用的说明。应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

交付时间

开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者;同时,开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。

主要内容

    《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的,告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

    根据规定,《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题,说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

范本

房屋使用说明书

 

 

尊敬的业主:

欢迎您成为                   (物业名称)的业主,祝愿您在这里享受到安全、温馨和美好的居住(办公)生活。

为了使您能充分了解您所居住(办公)物业的结构类型,正确使用各类配套设施,确保建筑结构、设施的使用安全,全面了解装饰、维修的注意事项,维护全体业主的共同利益,特编制本说明书。请您在开始使用本建筑物及其配套设施之前,仔细阅读本说明书的有关章节,并按照有关规定和要求进行装饰、维修和使用。

 

 

房屋基本情况

 

1、房屋建筑面积          平方米;

座落位置:        区(市)县       /         路(街道)     

       (物业名称)       幢        [座][单元]       号;

房屋四至范围:

                           南                        

西                           北                         

2、建设房屋的有关单位及资质等级: 
    开发单位:                              
    设计单位:                              
    施工单位:                              
    监理单位                              

3、房屋类型:

住宅类型:      []多层      []小高层       []高层

   商业类型:      []多层      []小高层       []高层

           类型:                

4、结构体系:

⑴ 基础类型:[]桩基础  []条型基础  []片筏基础  []箱型基础

⑵ 上部结构  []砖混结构  []框架结构  []剪力墙结构  []其它

5、建筑层高(          )米。

6、房屋设计抗震裂度(   )度。

注意事项

⑴业主进行房屋室内装饰装修,应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》的规定,在工程开工前,应当事先告知物业服务企业或其他管理人,并与其签订室内装饰装修管理服务协议;涉及装修改动部分,应按规定报相关行政主管部门审批后方可进行。

⑵装修房屋过程中,应当注意保护建筑物的墙、柱、梁等结构体系,防止危及房屋的承量、抗风、抗震及抗渗水能力;装修材料应分散堆放。

 

房屋专有部分

 

1、厨房设施:[]灶台  []水斗  []预留排烟道  []预留排气孔

2、卫生设施:[]坐便器    坑距    (    )毫米;

             []浴缸      地漏离墙距(    )毫米;

             []洗脸盆    地漏离墙距(    )毫米。

3、每户管线设施表:

名称

数量

用户

外(管线)线径

用户

内(管线)线径

备注

自来水




供水方式:

[]水箱 []变频  []常压




供电方式:

[]架空  []地埋电缆

燃气




供气方式:

[]煤气  []液化气  []天燃气

电话




[]传统  []光缆

[]宽带  []其它

网络




[]宽带  []其它

有线电视




是否连接:

[]市有线电视  []宽带

对讲系统




[]可视  []普通

居家防盗

系统




[]门磁  []微波探头[]红外探头

[]紧急报警按钮











4、楼板厚度、楼面荷载设计值:

⑴ 厅: 楼板厚度(  )毫米,使用活荷载(  )千牛/平方米。

⑵ 卧室:楼板厚度(  )毫米,使用活荷载(  )千牛/平方米。

⑶ 卫生间:楼板厚度(  )毫米,使用活荷载(  )千牛/平方米。

⑷ 厨房:楼板厚度(  )毫米,使用活荷载(  )千牛/平方米。

⑸ 阳台:楼板厚度(  )毫米,使用活荷载(  )千牛/平方米。

5、建筑分隔系统:

⑴ 墙体:外墙材料(     ),内墙材料(     )。

⑵ 屋顶:屋面板材料:(      ),

         保温材料:(      ),

         防水材料:(      )。

⑶ 门:防盗门材质:(      ),分户门材质:(      )。

⑷ 窗:材质(     ),系统(     ),玻璃(     )毫米。

6、信报箱:  []集中投放    []分散投放

7、电话端口  []一个        []两个

网络端口  []一个        []两个

有线电视端口  []一个        []两个

8、空调安装:

预留孔: []有   []无    冷凝集水管: []有   []无

9、其他设施:                                                 

注意事项:

⑴ 厨房、卫生间装修应注意保护好排水管和地漏,地面铺设地砖时要做好防水层。不要损坏管道防水设施。安装排气扇时应同时安装止回阀装置,不要轻意放弃排气烟道。

⑵ 不要随意拆装进户水管、阀门和水表,户内装修中如需要重新安装水管,应征得有关部门的同意,按要求施工。如果墙上已标明管道的走向位置,装修时应注意不要在距管道上下、左右10厘米范围内钻孔、凿墙,以免损坏管道。

⑶ 不要拆装各类排水管道系统,以免破坏管道系统的完整性;不要向各类下水道投入垃圾、杂物,以免堵塞管道。房屋装饰装修中,对管道的检修位置要留有足够的空间,以便疏通管道;给排水立管上有阀门或检查口的位置必须留大于250mm×250mm的检修门。

⑷ 为了保证用电安全,不得擅自更改原设计电路,如确需更改应征得有关部门同意后按要求施工;改动后的开关插座必须保证其与热水器、燃气表、燃气管间安全水平距离大于300mm。当公共电路发生故障时,应及时通知有关部门检查维修,不要擅自触及配电设施。

⑸ 为了确保用气安全,不要擅自拆装、移动燃气表具及管道,更不要将燃气管封死在墙体内。

⑹ 请不要在内外承重墙及共有分户墙上做嵌入式装修;不要凿洞或拆除连接阳台门的墙体,扩大原有门窗或另开门窗;不要随意增加接地面恒荷载,在室内砌墙或超负荷吊顶。所有这些行为都会严重危害房屋的质量和使用寿命。

⑺为了保证建筑物外立面的美观和统一,请不要随意在建筑区划内、阳台、平台和屋顶等部位搭设各类违章设施。

⑻在装修中若需要做分隔设施,应尽量采用轻质材料(容重小于5千牛/立方米)。不要任意刨、凿楼板或顶板。铺设地板或做吊顶时注意楼板的厚度,以免凿穿楼板。

⑼请不要擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

⑽请不要将没有做防水处理的房间改成卫生间、厨房、洗衣房或其他有水房间。

⑾请按照房屋设计预留的位置安装空调外机,并按要求做好噪音及冷凝水的处理

9
房屋共有部分

房屋共有部分

1、建筑区划内道路:主干道路幅(    )米,支路路幅(    )米

2、绿地:          平方米

3、照明: []照明路灯    []草坪路灯  []楼道灯  []景观照明

4、车库:
⑴ 机动车停车方式:  []地面   []地下   []机械升降

⑵ 非机动车停车方式:[]地面   []地下

5、垃圾收集方式:[]集中收集   []垃圾箱(房)收集

6、污水处理方式:[]化洪池     []二级生化    []直接排放

7、门卫室:(   )座

8、安全系统:
防盗门(小区大门、单元门):                      

楼宇对讲系统:                          

车辆管理系统:                          

其他:                           

安全系统及设施设备的使用,请仔细阅读使用说明书。

9、消防系统:小区设有消防栓(    )只。

10、其它设施:                                  

注意事项

⑴ 业主、使用人不得在道路、绿地、门厅、走廊通道共有部分违法搭建及堆放杂物。

⑵ 室内外严禁存放易燃易爆等危险品,以免造成危害。

⑶ 发生火灾时切勿惊慌,应立即拨通火警119,并及时关闭电、气源开关,尽力采取扑救措施或迅速离开住所。

⑷ 请爱护室外共有绿地及花木,遵守电梯有关管理规定。

⑸ 请遵守成都市环境、绿化、消防等有关法规、规章、制度。


10
服务指南

服务指南

1、建筑区划周边交通状况:

                                                              

2、社区服务设施:                                                

公用事业费交款处           医疗保健           集贸市场          

3、教育设施名称:本社区配套的中学、小学、幼儿园有               

                                                            

4、物业服务企业、街道办事处、社区居民委员会、派出所地址及电话:

物业服务企业:                                                

街道办事处:                                                  

社区居民委员会:                                        

派出所:                                               

5、开发建设单位地址:                   电话:            

 

附件1、房屋承重结构平面布置示意图

2房屋水、电线路布置示意图 

3、生产厂家对房屋中配置的设施、设备有关说明书等资料