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容积率

浏览次数:4527次 最近更新:2016-04-06
容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于普通公民来讲,容积率是一个反映房屋舒适程度概念,容积率越低的建筑物,其居住的舒适程度则越高;对于开发商来讲,容积率是代表了土地利用率和商业价值,土地出让金的价格,容积率越高的土地则土地出让金越高,单位面积土地上可建设的楼盘越多,获取的商业利益就越高 。

最新消息


国土部提节地思路 5年后城市新区容积率提高30%

近日,国土部副部长胡存智表示,在推动我国新型城镇化发展中,要注重实现节约集约用地,建议运用多种模式推动节地建设。详情

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计算公式

容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积

如:总占地10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1

总占地10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5

总占地10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8

容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。有专家建议容积率超过5就不建议购买


2
相关规定

容积率一般是由政府规定的。

一般而言,容积率分为:

    房屋类型

   容积率

    独立别墅

    0.2~0.5

   联排别墅 

    0.4~0.7

   6层以下多层住宅

0.8~1.2

   11层小高层住宅

    1.5~2.0

   18层高层住宅

    1.8~2.5

   19层以上住宅

     2.4~4.5

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅


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计算标准

具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号,2006年7月10日)

一、容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

二、住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计入容积率。


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对地价的影响

容积率可以更加准确地衡量地价水平。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:

影响1

在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。

影响2

容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。

影响3

容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱.

容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律,而其他的边缘城区土地的稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度也随之下降。

影响4

容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。


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对生活的影响

1、人口密度增加

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

2、内部规划问题遭遇挑战

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

3、对安防系统提出更高的要求

由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。


6
与房屋征收认定标准

国有土地上房屋征收中,被征收人可能平时不太注重容积率这个问题,但是容积率往往会关系到征收补偿金额,对被征收人有着直接的影响。

例如:某县实施旧城改造,决定征收A片区全部房屋,县政府制订了《房屋征收补偿安置方案》,方案对于房屋合法建筑面积认定做出规定:1、对于具有产权证书中记载的房屋面积认定为合法建筑,可按照市场评估价值补偿或按照11.2比例置换安置房;2、对于产权证书没有登记的部分或不具备产权证书的房屋,按照1.2容积率为标准进行认定,容积率为1.2以下建筑物认定为合法建筑予以补偿;对于容积率超过1.2部分的建筑物,认定为违章建筑不予补偿。在这种情况下如:张先生100㎡土地使用权上建设房屋200㎡楼房,则超出容积率1.2的部分:80㎡房屋没有补偿,这80㎡房屋是否应当补偿,极有可能引发张先生与政府征收部门的争议。


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低容积率楼盘推荐